高層住宅，又被(bèi)“限高”了！

2020年4月，住建部、發(fā)改委兩(liǎng)部門曾提出“縣城住宅要以多層爲主”。一般來說(shuō)，多層建築是指建築高度大于10米、小于24米，且建築層數大于3層、小于7層的建築。

而今年3月29日，住建部再次提出，將(jiāng)限制縣城居住建築的高度，新建商品房應以6層及以下的住宅爲主，住宅占比不得低于75%。同時(shí)，縣城新建住宅最高層數不得高于18層。

看來，以後(hòu)縣城的房子是徹底高不上去了！

01、縣城被(bèi)“限高”

顯然，縣城裡(lǐ)的高層建築已經(jīng)沒(méi)有未來了。

3月29日，住建部對(duì)外發(fā)布《關于加強縣城綠色低碳建設的通知（征求意見稿）》（下稱：《通知》），公開(kāi)征求意見，旨在發(fā)展縣城綠色建築和建築節能(néng)。在“縣城綠色低碳建築的有關要求”一節中，住建部提出——

限制縣城居住建築高度。

在這(zhè)份《通知》中，住建部拟對(duì)縣城房屋的層數做出限制，新建住宅將(jiāng)以6層爲主，6層及以下住宅的占比不低于75%，縣城新建住宅最高不超過(guò)18層。如果一定要建設18層以上居住建築，應嚴格充分論證，并加強消防應急、市政配套設施等建設。

話說(shuō)得很直白，不出意外的話，以後(hòu)縣城怕是很難再建高層住宅了。

原因很簡單，現在的房子越修越高，但是相應的配套設施跟不上。就(jiù)拿消防來說(shuō)，現在常見的消防車雲梯高度在50米左右，差不多能(néng)擡升到17層樓。而在操作過(guò)程中，雲梯可能(néng)會(huì)受到地形、周邊設施等諸多因素的影響，導緻實際擡升高度進(jìn)一步下降。

同時(shí)，高層建築也考驗著(zhe)物業的管理能(néng)力，不僅需要物業自備必要的消防器材，确保疏散設施的完整，還(hái)需要定期開(kāi)展防火巡查，嚴禁樓道(dào)存放雜物、停放電動車，确保安全出口、疏散通道(dào)的暢通。

即使是在很多大城市，高層的消防應急和物業管理都(dōu)不是件簡單的事(shì)，更不要說(shuō)本身硬件設施就(jiù)跟不上的縣城了。

公安部曾在2017年發(fā)布了一組數據，稱我國(guó)在建築節能(néng)綜合改造初期，使用了約30億平方米易燃可燃的保溫材料，一旦牆體保護層脫落、破損，遇到明火就(jiù)會(huì)迅速蔓延，形成(chéng)大面(miàn)積立體燃燒。

另外，很多高層建築的消防設施并不完備。據公安部統計，在全國(guó)23.5萬幢高層住宅建築中，未設置自動消防設施的占46.2%，而設有自動消防設施的高層建築，平均完好(hǎo)率也不足50%。

這(zhè)些問題都(dōu)是很緻命的，所以這(zhè)些年來唱衰高層建築的聲音始終不絕于耳。

2020年4月27日，住建部、發(fā)改委聯合發(fā)布《關于進(jìn)一步加強城市與建築風貌管理的通知》，内文稱“中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層爲主”，對(duì)縣城住宅進(jìn)行了“限高”。

而今年3月26日，住建部發(fā)布的《通知》進(jìn)一步明确，“（縣城）新建住宅以6層爲主，6層及以下住宅的占比不低于75%，縣城新建住宅最高不超過(guò)18層”。

雖說(shuō)政策還(hái)處在征求意見階段，但住建部的意思其實已經(jīng)很明确了。

02、高層住宅還(hái)有未來嗎？

除了有火災的風險外，而今的高層住宅，其實還(hái)面(miàn)臨著(zhe)一個非常嚴峻的問題——

房屋老化。

一般來說(shuō)，老化的住宅有兩(liǎng)個出路，要不然翻新，要不然拆遷。

先說(shuō)翻新，高層建築的翻新并不容易，主體維護還(hái)好(hǎo)說(shuō)，涉及到内部的水、電、暖就(jiù)費事(shì)了，更不用說(shuō)管網改造這(zhè)一類的大工程。現在很多老舊小區都(dōu)面(miàn)臨這(zhè)個問題，改造管網不僅需要當期的改造資金，還(hái)需要長(cháng)期的維護管理資金。

高層維護的時(shí)間需要多長(cháng)？高層維修的資金需要多少？如何協調高層衆多業主繳納維修費用？這(zhè)些都(dōu)是高層翻新中亟待解決的問題。

高層建築的最好(hǎo)出路其實是拆遷，前提是要有開(kāi)發(fā)商願意拆——高層容積率非常高，這(zhè)就(jiù)意味著(zhe)高層拆遷的安置成(chéng)本高、盈利空間小，如果要賺錢，就(jiù)隻能(néng)把房子建得更高，但現在縣城又開(kāi)始“限高”了，成(chéng)本回收就(jiù)更難了。

而這(zhè)些問題，在國(guó)外的高層建築中已經(jīng)顯露弊端了。因此也有一些房産專家說(shuō)過(guò)，高層建築將(jiāng)在未來淪爲貧民窟。

這(zhè)個說(shuō)法乍一看還(hái)挺吓人，但仔細一想也未免過(guò)于偏激。因爲這(zhè)個說(shuō)法的立足點就(jiù)是發(fā)達國(guó)家的房子都(dōu)越建越矮，富豪都(dōu)住在鄉間别墅裡(lǐ)。

但以美國(guó)爲例，大城市的中心地區依然建有不少高層公寓，這(zhè)樣(yàng)的高層不僅房價不菲，而且物業管理費也高得令人咋舌，這(zhè)樣(yàng)的高層可不像是給窮人準備的。

在日本，甚至還(hái)流傳著(zhe)“窮人住别墅，富人住公寓”的說(shuō)法。比如在漫畫《蠟筆小新》裡(lǐ)，小新家就(jiù)住獨棟，而富二代同學(xué)風間家反而住公寓。

而在我國(guó)，現如今高層住宅的房價并不便宜，能(néng)買得起(qǐ)高層房産的人，大多是有一定經(jīng)濟基礎的。對(duì)于高層業主來說(shuō)，他們買房時(shí)可能(néng)更看重景觀、品質、區位，并不會(huì)格外在意未來30年之後(hòu)高層建築改造難、拆遷難的問題。

因爲，高層業主普遍住上10年左右就(jiù)會(huì)進(jìn)行房屋置換，也就(jiù)是說(shuō)，還(hái)沒(méi)等房子老化到一定程度，首批可能(néng)業主就(jiù)走人了。而我國(guó)樓市目前仍在整體上漲階段，二手房價格主要受到整體市場導向(xiàng)的影響，短期内也不會(huì)讓高層住宅明顯貶值。

很長(cháng)一段時(shí)間以來，房價吃的是城市發(fā)展的紅利，而不是建築本身。城市要是有發(fā)展的潛力，管你買的是高層還(hái)是小高層還(hái)是多層，都(dōu)是有未來的。隻有城市的發(fā)展跟不上了，高層才會(huì)沒(méi)有未來。

然而随著(zhe)住建部試水“縣城限高令”，站長(cháng)也品出了一絲風向(xiàng)轉向(xiàng)的味道(dào)。畢竟這(zhè)是一條影響極大的征求意見稿，有太多小城市會(huì)受到波及。而它究竟會(huì)在市場上引發(fā)何種(zhǒng)反響，依然有待進(jìn)一步觀察。

03、結語

前段時(shí)間，國(guó)家統計局公布了房地産的各項數據，全國(guó)商品房1月-2月房地産銷售、投資均創下曆史同期新高，全國(guó)商品房成(chéng)交均價破萬，成(chéng)交均價爲11030元/㎡。

讓大衆不滿的，是很多城市的經(jīng)濟水平，真的能(néng)夠撐得起(qǐ)這(zhè)個房價嗎？尤其是在縣城，現如今，很多縣城都(dōu)面(miàn)臨人口嚴重流失、城區空心化的問題，此前甚至有委員提議，對(duì)人口低于10萬人以下的小縣進(jìn)行合并試點——在多重因素的影響下，縣城的未來并不明朗。

如今住建部在縣城推行限高，除了高層在縣城存在的消防隐患以外，還(hái)有一個更深層次的原因——

優化縣城居住環境，避免城區進(jìn)一步空心化。

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